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Hipoteca a tipo variable vs tipo fijo

Por Pedro Villarreal De Hipoteca LegaL  27/04/2021 La elección de un préstamo hipotecario a tipo fijo o a tipo variable es el gran dilema al que se enfrenta un comprador de inmuebles en el momento de elegir su préstamo. Esta disyuntiva no es nueva, ni siquiera exclusiva de la situación económica en la que nos encontramos actualmente.
La caída de los tipos de interés, a la que venimos asistiendo desde marzo de 2016, han situado el índice de referencia más utilizado en las hipotecas a tipo variable, el Euribor, en valores mínimos, incluso en terreno negativo. Todo ello ha tenido como consecuencia que los bancos desempolven ofertas de productos hipotecarios a tipo fijo, asistiendo en estos últimos años a una desenfrenada carrera por su comercialización. Pero realmente, ¿cuáles son las principales diferencias? - Por definición el préstamo hipotecario a tipo fijo es aquel que tiene el mismo tipo de interés durante todo el plazo que duración y por tanto no depende de ningún índice. - Mientras que el préstamo hipotecario a tipo variable depende de unos índices de referencia, el más extendido actualmente es el Euribor. - El tipo fijo tiene una cuota constante durante toda la vigencia del préstamo, a excepción del incumplimiento de la vinculación aceptada previamente por el cliente, (se parte de un tipo de interés que vamos rebajando en función de los productos que contratemos con la entidad bancaria. Así, la entidad bancaria puede rebajar el tipo de interés y obtener una menor rentabilidad, porque obtiene su margen comercial con los productos adicionales que contrate aquel). Esta estabilidad en el pago de la cuota, nos permite controlar mejor los gastos, pues la letra no depende de la volatilidad del mercado. - El tipo variable tiene una cuantía de la cuota que depende de dos variables: por un lado el índice al que esté referenciado y por otro, como en el caso anterior, de la vinculación aceptada previamente por el cliente. - Las hipotecas a tipo fijo, tienen un tipo de interés más alto y asimismo, éste es aún mayor cuanto más largo sea el plazo de la hipoteca. La explicación radica en el hecho de la inmovilización por parte de la entidad financiera unos recursos a un tipo de interés concreto sin la posibilidad de obtener márgenes de rentabilidad mayores, a ello se suma el mayor riesgo que implícitamente tienen las operaciones a largo plazo. - Las hipotecas a tipo variable tienen un interés menor, si bien es cierto, que también, como en el supuesto anterior, la entidad financiera inmoviliza recursos y asume un riesgo por la concesión de una operación a largo plazo, por el contrario, su expectativa de rentabilidad año a año e incluso semestre a semestre, (dependiendo del tipo de revisión), le permite obtener mayores rentabilidades que con el tipo fijo. - El plazo de las hipotecas a tipo fijo es más corto, normalmente entre 20 y 25 años, actualmente se han ampliado los plazos y las entidades también comercializan tipos fijos a 30 años. - El plazo de las hipotecas a tipo variable se comercializan habitualmente hasta 30 años, pudiendo ampliarse en función del perfil del cliente hasta 35 años e incluso, en supuestos excepcionales, hasta 40 años. - Las comisiones de las hipotecas a tipo fijo suelen llevar aparejadas comisiones más altas, (comisión de apertura, cancelación parcial y total), que las hipotecas a tipo variable. Ello es debido, como explicábamos anteriormente, a la rentabilidad menor para las entidades bancarias. Actualmente los bancos publicitan y recuerdan a los clientes que los tipos de interés subirán en los 25 o 30 años de plazo medio de una hipoteca, recalcando la dificultad de aventurar cuál será el nivel máximo que podrían alcanzar (el histórico del Euribor en el año 2008 llegó a situarse por encima del 5%). No obstante, siendo ciertos todos e argumentos anteriores, no es menos cierto que el producto hipotecario a tipo fijo se ha convertido también en la tabla de salvación del negocio bancario. En estos tiempos de bajada del euríbor a terreno negativo, el margen comercial de las hipotecas a tipo variable ha descendido gravemente para las entidades financieras, que por otro lado supone el grueso de su cartera. La guerra comercial, entre las distintas entidades bancarias, ha devuelto a la hipoteca de tipo fijo al tablero del juego, lo cual ha provocado que sus condiciones sean más atractivas de lo que eran hace unos años, complicando la elección de los clientes entre tipo fijo o a tipo variable. En definitiva, es importante tener presente que ambos productos tienen sus ventajas e inconvenientes, por lo que no se puede afirmar de manera categórica que una modalidad es mejor que la otra. En muchos casos, dependerá: de nuestro perfil, de la aversión o tolerancia al riesgo que tengamos, de nuestra capacidad de ahorro, de la posibilidad de realizar amortizaciones anticipadas y de las diferencias en la cuantía de las comisiones por amortización que tiene cada modalidad. En Hipoteca LegaL, realizamos un estudio pormenorizado de las necesidades de nuestros clientes: gestionamos la hipoteca a la medida de sus necesidades, con las mejores condiciones de mercado, ahorrando tiempo y costes financieros. ¿Hablamos?