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Compra una vivienda no problemas

Por Pedro Villarreal De Hipoteca LegaL  12/02/2021 La compra de la vivienda es una de las decisiones más importantes que tomamos a lo largo de nuestra vida. Los efectos jurídicos, financieros y económicos perduran en el tiempo e inciden en la seguridad jurídica y economía de los compradores.
El diseño de una estrategia jurídica y de financiación, previa a la adquisición de la vivienda, cobra una importancia capital para la prevención de riesgos jurídicos y económicos innecesarios. A continuación, detallaremos los factores y circunstancias que, con carácter previo, hemos de analizar y responder para evitar problemas posteriores de difícil y costosa solución, a saber: 1. Capacidad de compra de la vivienda. La primera circunstancia que hemos de analizar es la cantidad máxima mensual que los compradores pueden destinar a la financiación de la compra, atendiendo a sus circunstancias económicas y financieras. En principio, la misma , se  en un porcentaje máximo de entre el 35% y el 40% de sus ingresos netos mensuales y determinará el importe máximo mensual que pueden soportar financieramente según su capacidad de pago, que será ajustada, en función de otros préstamos personales u otros compromisos de pago asumidos anteriormente. Una vez determinada la capacidad máxima de pago que pueden soportar aquellos, según sus circunstancias económicas personales, calcularemos el importe máximo de préstamo con garantía hipotecaria, “Hipoteca”; que pueden solicitar. Posteriormente, se cuantificará el total del desembolso adicional que conlleva la operación: (Tasación, Notaría, Registro, Impuestos (cuya cuantía oscila en función de la Comunidad Autónoma), como norma general estos asciende, de media, entorno al 10, % (varían en función de la Comunidad Autónoma), del importe de la operación.. Estos gastos se han de sumar al precio de compra de la vivienda, pues se liquidarán en el momento de la firma de la escritura de la misma El precio de la vivienda al que pueden acceder los adquirentes (incluidos todos  los gastos inherentes a la transacción), sería, pues,  la cantidad resultante de incrementar el importe de lo ahorrado por estos incrementado por la cuantía de la hipoteca accesible, que hemos calculado en el paso anterior. 2. Comprobación Urbanística en el Ayuntamiento. Con carácter previo a cualquier decisión de adquisición, en este caso de una vivienda de primera transmisión, comprobaremos la situación de la vivienda a efectos urbanísticos (Plan Urbanístico, fase en la que se encuentra el mismo,  etcétera), Del resultado de esta comprobación derivan una serie de limitaciones urbanísticas que pueden afectar seriamente a los adquirentes. 3. Registro de la propiedad El Registro de la Propiedad es un archivo público, dependiente del Ministerio de Justicia, que tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las inscripciones o anotaciones sobre los inmuebles se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. Verificaremos en el mismo la titularidad actual de la vivienda, así como el estado de las cargas si se encuentra libre de cargas o si tiene cargas gravadas con garantía hipotecaria “Hipoteca” u otras cargas, además comprobaremos: anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, gravámenes, afecciones, etcétera, y además, comprobaremos si el inmueble se encuentra al corriente de pago de tasas e impuestos. En caso que la vivienda se encuentre gravada con una hipoteca, existen dos opciones para el comprador: A) Subrogación del deudor de la hipoteca. Es decir un cambio de deudor en la hipoteca que grava la finca, adquiriendo tal condición el nuevo comprador En este caso,. El banco, puede admitir o no al nuevo deudor, previo estudio de riesgos del mismo, igual que lo hace en cualquier concesión de préstamo.  B) Cancelación de la Hipoteca. En este caso, con carácter previo a la firma, el vendedor cancelará económicamente y registralmente la misma, siendo a su cargo los costes que conlleve. 4. Comunidad de propietarios Solicitaremos al Administrador de la finca, o a la Comunidad de Propietarios de la vivienda, información acerca de la cuantía de los gastos de Comunidad del inmueble (mensuales, trimestrales etcétera). Asimismo, requeriremos a aquellos, según corresponda, el “certificado de deuda 0” del inmueble con la comunidad de propietarios a la que pertenece, actualizado al día de la firma de la escritura de compraventa. Este certificado se incorpora a la matriz por el Notario. Es importante que dicho certificado incorpore información acerca de derramas extraordinarias del inmueble (ascensores, obras, ITE, etcétera). Lo ideal es que el certificado incluya la inexistencia de derramas a fecha de la firma notarial. No obstante, si existiesen derrama/s, se han de regularizar bien en el precio de la compraventa o bien la forma de pago de la misma. 5. Impuestos / Referencia Catastral Se ha de prestar especial importancia al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Verificando que  se han liquidado el último periodo y los anteriores, pues responde el titular actual del inmueble de cualquier liquidación pendiente; independientemente que no fuera el titular en los periodos adeudados. Asimismo, es importante verificar los datos catastrales y la matrícula del inmueble en el mismo para evitar problemas futuros. No obstante, el Notario en la matriz de la escritura  incluirá la ficha catastral de la vivienda con su referencia. Documentación necesaria para la compraventa de la vivienda Título de propiedad del vendedor Últimos tres recibos anual IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles ) Certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad, Titularidad de la vivienda que se compra y verificación en nota simple registral del estado de las cargas de la vivienda. Últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etcétera. Certificado de Eficiencia Energética. Certificado de aptitud de la Inspección Técnica del Edificio (ITE), que determina el estado de la conservación de los inmuebles. deberán pasar la Inspección Técnica de Edificios todas aquellas construcciones con una antigüedad superior de entre 30 y 50 años (dependiendo de la normativa local y comunidad autónoma del lugar dónde esté radicado el inmueble).