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Compra de vivienda a herederos

Por Pedro Villarreal De Hipoteca LegaL  28/03/2021 Uno de los problemas más habituales a los que se enfrentan los compradores de vivienda, que incide muy directamente en su seguridad jurídica, es la adquisición de una vivienda heredada previamente por la parte vendedora.
La Ley Hipotecaria en su artículo 28 establece una limitación temporal por un plazo de dos años, a contar desde el fallecimiento del antiguo propietario, para la enajenación de la misma. El fundamento, de tal excepción, radica en la salvaguarda de los derechos  de los “herederos legítimos” frente a los “heredero/s aparente/s”, quien/es actuando con desconocimiento y buena fe pueden conocer, en la firma en notaría, la existencia de sucesor/es con mejor derecho. La parte compradora, en tales circunstancias, tiene un margen de maniobra muy limitado. En definitiva, podríamos establecer que el estado de la cuestión es el siguiente: Con carácter general, en virtud del Principio de Fe Pública Registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria: protege y preserva los derechos del comprador de buena fe de una vivienda, manteniéndole en su adquisición una vez que haya inscrito su título en el Registro de la Propiedad. Aunque posteriormente el vendedor resultara no ser el dueño del inmueble que transmitió, por causas que en el registro de la propiedad no constaran, en virtud de lo cual, el comprador goza de protección frente a futuras posibles reclamaciones de terceros. No obstante, la eficacia del Principio de Fe Pública registral también tiene sus excepciones, como la contemplada en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, establece la excepción al principio general de protección de la Fe Pública Registral tal es: El propietario y titular registral de la vivienda (Inmueble), no contará con la protección registral que rige en el principio general, si dentro del plazo de los dos años posteriores al fallecimiento del causante aparece un heredero forzoso real  con mejor derecho hereditario al del heredero aparente- no forzoso (Vendedor), aquél podrá reclamarle sus derechos a éste, el cual no contará con la protección registral a esa oposición a la venta. En esta circunstancia, el comprador/es de una vivienda a un vendedor/es, que la heredó de su hermano, tío u otro pariente o amigo, no dispondrá de la protección de la Fe Pública Registral durante un plazo de dos años (a contar desde el fallecimiento del pariente o amigo  del vendedor). La aparición de una persona con mejor derecho en la herencia es una eventualidad que está siempre presente, si la persona que heredó y tiene intención de vender no es heredero forzoso del propietario difunto (hijo, padre o esposo de éste). Tal situación, comporta riesgos para el comprador, pues no tendrá consolidada o garantizada su compra en el plazo de los dos años posteriores al fallecimiento del antiguo propietario.

Consecuencias financieras en la compra de una vivienda a herederos:

Las consecuencias de esa limitación temporal legal, que suspende durante dos años el principio de fe pública registral, genera unos efectos limitativos en la financiación de la adquisición del inmueble, pues las entidades financieras, ante este escenario de riesgo, suelen denegar la financiación hipotecaria en estos supuestos evitando asumir un gran riesgo en la pérdida de su garantía hipotecaria, así como reclamaciones  legales al comprador de la vivienda. Si tiene intención de comprar una vivienda, resulta aconsejable y conveniente un asesoramiento legal e hipotecario para el diseño de una estrategia que prevenga posteriores sorpresas y efectos no deseables para su bolsillo. En Hipoteca LegaL le acompañamos legal e hipotecariamente en todo el proceso de compra de su vivienda con el objeto que Compre su vivienda y no problemas”.